3월 24일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 일부 지역이 다시 토지거래허가구역(토허제)로 지정되었습니다.
이에 따라 매물 감소와 거래 위축 현상이 뚜렷하게 나타나며 부동산 시장이 급변하고 있습니다.
토허제의 영향, 매물 및 가격 변동, 투자자·실수요자의 대응 전략을 확인하실 수 있습니다.
1. 토지거래허가구역 확인방법
토지거래허가구역(이하 토허제)은 부동산 투기 방지를 위해 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
허가 없이 계약을 체결하면 효력이 인정되지 않으며, 실거주 목적이 아닌 매매는 제한됩니다.
관보 사이트에 접속 후 '토지거래허가구역'을 검색하면 현재 토허제 구역확인이 가능합니다.
✔️ 토허제 주요 규정
일정 면적 이상 부동산 매매 시 구청 허가 필요
실거주·실사용 목적이 아닌 거래 제한
허가 후 2년간 실거주 필수 (임대 불가)
계약 후 1개월 내 허가 신청 → 허가 후 계약 효력 발생
즉, 전세 끼고 매수하는 갭투자나 단기 차익을 노리는 투자자들은 사실상 시장에서 배제된다는 뜻입니다.
2. 서울 지역 매물 동향
토허제 재지정 발표 이후 송파·서초·강남·용산의 매물이 빠르게 감소하고 있습니다.
지역별 아파트 매물 변화 (3월 20일 → 3월 29일)
송파구: 6,808건 → 5,612건(-17.6%)
서초구: 7,447건 → 6,493건(-12.9%)
강남구: 9,334건 → 8,561건(-8.3%)
용산구: 2,111건 → 1,940건(-8.1%)
세부적인 단지별 아파트 가겨과 나의 아파트 현 시세는 '아실'을 통해서 확인하실 수 있습니다.
3. 실제 거래 가격 변화
토허제 발표 이후 일부 지역에서는 집값 상승세가 꺾이며 하락 전환되는 움직임이 감지되고 있습니다.
서울 주요 지역 아파트값 변화 (3월 둘째 주 → 넷째 주, 한국부동산원 기준)
송파구: +0.79% → -0.03% (1년 1개월 만에 하락 전환)
서초구: +0.69% → +0.28% (상승폭 둔화)
강남구: +0.83% → +0.36% (상승폭 둔화)
용산구: +0.34% → +0.18% (상승폭 둔화)
실제 거래 사례
송파구 신천동 '파크리오' 전용 59㎡
3월 1일: 21억 5,000만 원
3월 19일(토허제 발표 직후): 18억 5,000만 원 (-3억 원 감소)
잠실동 '리센츠' 전용 124㎡
직전 거래가(36억 5,000만 원) → 3월 19일(28억 원, -8억 5,000만 원 감소)
이는 토허제 발표 이후 투자 심리가 급격히 얼어붙었음을 의미합니다.
4. 토허제 이후 대응 전략
1) 투자자 전략: 대체 투자처 모색 필수
투자자 입장에서는 토허제 지역에서의 단기 투자 기회가 사라졌기 때문에, 다른 지역이나 유형에 투자처 확인이 필요합니다.
대체 투자처 추천
GTX 노선이 예정된 수도권 주요 지역
GTX-B: 인천 송도, 부천 대장, 남양주 왕숙
GTX-C: 의왕, 인덕원, 수원, 양주
비규제 지역 신축 아파트
수익형 부동산 (오피스텔, 상가 등)
2) 실수요자 전략: 협상력 상승 기회 활용
반면 실수요자들에게는 집값이 조정되는 지금이 기회가 될 수도 있습니다.
실수요자 체크포인트
매물 감소에도 불구하고 가격이 하락하는 단지가 증가
실거주 요건을 충족하면 토허제 지역에서도 매수 가능
적극적인 협상을 통해 기존보다 유리한 가격에 매수 가능
특히 전세 낀 매물의 경우, 전세가 만료될 때까지 기다려야 하는 부담이 있어 가격을 낮춰서라도 매도하려는 집주인들이 많아질 가능성이 큽니다.
5. 향후 부동산 시장 전망
단기 전망 (~2025년 상반기까지)
토허제 지역 매물 잠김 현상 지속 → 거래량 감소
가격 조정 단지 등장 → 실수요자 협상력 상승
투자 수요 이동 → 수도권 신도시, 비규제 지역 주목
중장기 전망 (~2025년 하반기 이후)
9월 30일 토허제 종료 여부가 핵심 변수
연장된다면 → 거래 위축 지속 & 가격 조정 심화
해제된다면 → 거래량 반등 & 가격 회복 가능성
특히 정부의 대출 규제 및 금리 정책 변화가 중요한 변수가 될 것입니다.
