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부동산 시장이 조정기를 맞이한 지금, 개인 투자자들 사이에서도 법인 설립을 통한 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
법인을 이용하면 절세 전략, 투자 리스크 분산, 자산관리의 효율성 등 다양한 장점이 있지만, 무작정 설립했다간 오히려 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
1. 법인 설립 절차
법인을 통한 부동산 투자는 주식회사 형태의 법인을 설립한 후, 법인 명의로 부동산을 취득하고 운영하는 방식을 의미합니다. 보통 임대사업, 매매차익, 상가·오피스텔·토지 투자 등의 목적에 따라 법인을 설립합니다.
법인 설립 등기 (상호, 목적, 자본금, 본점주소, 대표자 등)
사업자등록 (국세청 홈택스)
부동산 투자 목적에 따른 업종 등록
부동산 임대업: 한국표준산업분류 ‘682’
부동산 개발·매매업은 ‘411’, ‘681’ 등 별도 등록 필요
세무대리인 지정, 4대보험, 급여 체계 설정 등 후속 절차 진행
2. 법인 투자 시 장점
부동산을 법인을 설립하여 투자 할경우, 개인으로 부동산을 매입할때 보다 낮은 세율 적용이 가능합니다.
2-1. 절세 가능성
종합소득세 대신 법인세 적용: 고소득 개인보다 낮은 세율 적용 가능
법인세율(2025년 기준)
과세표준 2억 원 이하: 10%
2억 초과 ~ 200억 원 이하: 20%
200억 초과: 22~25%
세금 이중구조 활용:
급여, 배당으로 소득 분산 가능
2-2. 경비 처리 유리
인건비, 차량유지비, 통신비, 사무실 임대료 등
→ 법인 운영비로 경비 처리 가능
2-3. 명의 분산 및 자산 관리 유리
다수의 부동산을 한 법인 명의로 집중 관리
자녀 지분 참여를 통한 가업승계 구조 가능
3. 법인 명의 부동산 투자 방식
3-1. 임대수익 목적
오피스텔, 상가, 건물 등을 매입 후 임대
부가가치세 환급 가능 (조건 충족 시)
3-2. 매매차익 목적
토지 또는 분양권, 신축 후 매각 등
사업소득으로 간주되어 세금 구조 유리
3-3. 개발형 투자
시행·시공, 소형 빌라 개발 등
→ 고수익 가능하지만 위험도 크며 전문성 요구됨
4. 법인 투자 시 유의사항
4-1. 법인 보유 주택에 대한 중과세
2025년 기준, 법인 명의 주택 보유 시 종부세 중과
1세대 1주택 혜택 없음
종부세율 최대 6% 적용
4-2. 양도소득세 대신 법인세
양도차익에 대해 법인세 + 배당소득세 구조
→ 배당 시 이중과세 이슈 발생
4-3. 부가세, 취득세 주의
법인 명의로 주택 구매 시 부가세 환급 불가
취득세 중과 대상 가능성 (주택 수 기준 아님)
5. 개인 투자자와 법인 투자 비교
| 항목 | 개인 투자자 | 법인 투자자 |
|---|---|---|
| 세율 | 종합소득세 (최대 45%) | 법인세 (최대 25%) |
| 경비 처리 | 일부만 가능 | 대부분 가능 |
| 종부세 | 주택 수 따라 누진세 | 중과 대상 (주택수 무관) |
| 명의 관리 | 개인 명의 집중 | 분산, 자녀 지분 가능 |
| 자금조달 | 대출 제한적 | 사업자대출 활용 가능 |
