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다주택자의 가장 큰 고민 중 하나는 취득세 중과, 양도세 폭탄, 보유세 부담입니다.
특히 2주택 이상 보유자는 부동산을 추가로 매입할 때 취득세율이 8%에서 최대 12%까지 적용돼 부담이 큽니다.
하지만 2025년부터 정부가 지방 저가주택 기준을 완화하면서 다주택자의 경우, 공시지가 2억원 미만의 주택을 공유할 경우 1%의 취득세율만 적용하게 됩니다.
1. 다주택자 취득세 중과 제외
기존에는 공시가격 1억 원 이하 주택만 저가주택으로 분류돼 다주택자라 해도 취득세 중과에서 제외됐습니다.
그러나 2025년부터는 이 기준이 완화되어 일반 지역은 공시가 1억 5,000만 원 이하, 비수도권 읍·면 지역은 3억 원 이하 주택까지 포함됩니다.
👉 즉, 이 조건에 부합하면 다주택자라도 취득세율 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.
2. 다주택자 절세 전략
① 지방 저가주택 활용한 추가 매입
이제 다주택자도 공시가 1억 5천 이하 주택을 구매하면 취득세 중과를 하지 않고 10% 이상의 세금을 절감할 수 있습니다.
예를 들어, 경북 구미, 전북 정읍, 충남 논산 등 지방 중소도시 아파트는 공시가 1억~1.5억 수준의 물건이 많습니다.
이런 주택을 추가로 매입하면:
취득세 중과 회피
지방 아파트 임대 수익 확보
양도세 중과 제외 조건 충족 가능성 확보
②: 법인 설립 후 저가주택 매입
다주택자 개인이 직접 매입하지 않고, 부동산 법인을 설립한 뒤 해당 법인 명의로 지방 저가주택을 매입할 경우, 취득세율은 4,6% 만 적용 됩니다.
법인 설립 절차, 서류, 부동산 법인 명의 시 세금 요율과 주의점은?
부동산 시장이 조정기를 맞이한 지금, 개인 투자자들 사이에서도 법인 설립을 통한 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 법인을 이용하면 절세 전략, 투자 리스크 분산, 자산관리의
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법인 명의는 일정 요건에 따라 취득세율 4.6%로 고정
지방 저가주택은 중과 대상 아님
운영경비, 감가상각 등 세금 처리 가능
👉 이 방식은 특히 임대사업 확장을 고려 중인 다주택자에게 유리합니다.
양도세 중과 제외 활용
저가주택은 일정 요건을 충족하면 양도소득세 중과 대상에서도 제외됩니다.
예를 들어, 지방에 있는 공시가 1억 원 이하 주택을 2년 이상 임대하거나 2년 이상 보유하면 양도세 중과 대상이 아니게 됩니다.
2025년에는 저가주택 기준이 완화되므로 해당 범위가 넓어집니다
절세뿐만 아니라 향후 처분 시 세금 부담도 크게 줄어듭니다
3. 실전 절세 사례
서울 거주 2주택자 A씨의 절세 시나리오
- 기존 2주택: 서울 강서구 아파트 + 경기 고양시 오피스텔
- 추가 매입: 2025년 충북 청주시 공시가 1.4억 아파트
👉 일반적으로는 3주택자라 취득세율 12% 적용 대상이지만,
👉 저가주택 완화 기준에 따라 1.4억 아파트는 중과 제외, 취득세 1.1%만 납부
연간 임대수익 500만 원 이상 + 향후 양도 시 비과세 가능성 확보
4. 전문가의 조언
다주택자라 하더라도 정책을 잘 활용하면 합법적인 절세 전략이 가능합니다.
이번 기준 완화는 단순한 규제 완화가 아니라, 다주택자의 전략적인 자산 포트폴리오 조정 기회이기도 합니다.
세무사 상담을 통해 구체적인 취득세 계산
지방 부동산 투자 시 지역 개발 계획 확인 필수
공시가격 확인은 국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’ 활용
